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去年营收235亿,管理417个商场,王健林的万达商管再度冲刺IPO

日期:2022年07月29日

       首份备案材料逾期后,

万达轻资产管理平台并没有改变赴港上市的决心, 希望在今年上半年完成上市。根据港交所要求, 原申请“失效”后3个月内可通过更新信息进行续期, 但仅仅两天后, 4月22日晚, 珠江万达商管重新提交向香港联交所提出上市申请。 2021年业绩和财务数据已更新。最新招股书显示, 2021年下半年, 万达商管将新增37个广场, 在管项目总数将从2021年6月30日的380个增加到2021年底的417个, 其中项目来自第三方将增加至132家。 1,

占在管商业广场总数的31.7%。截至2021年底, 万达商管母公司建筑面积4250万平方米, 独立第三方1644万平方米, 合计5895万平方米。万达商管在招股书中表示:“中国商业运营服务市场较为分散。据相关资料显示, 截至2020年底, 我们在管建筑面积排名全球第一, 中国第一, 管理面积超过中国第二。第二到第十位的总和。 2019年至2021年, 珠海万达商管的商业广场(不含车位)平均出租率为98.8%, 去年下半年出租率明显回升, 从2021年6月开始, 从3月30日的97.7%到3月30日的97.7% 2021年底99.3% 受益于规模不断扩大, 入住率高, 2021年全年, 珠海万达商管实现收入234.81亿元, 同比增长36.55%;全年实现利润35.12亿元, 同比增长215.83%。此外, 其盈利能力持续提升, 2019-2021年毛利率分别为34.1%、36.9%和44.8%。这背后是公司收入结构的变化。万达商管目前的管理模式分为两种。其中, 委托管理是万达商管的主要形式。主要为独立第三方拥有的万达集团或万达广场提供商业运营服务。
       从母公司和商家那里获利。截至2021年底, 采用委托管理方式的企业285家, 比2021年6月增加5个项目。该管理方式实现收入164.82亿元, 同比增长86.49%, 收入占比为70.2%, 毛利率高达48.2%。
       正因为如此, 万达商管在很大程度上依赖于万达集团。 2019年、2020年和2021年, 母公司拥有的商业广场项目收入分别占同期商业运营服务收入的71.7%、67.9%和69.8%。此外, 万达商管在招股书中披露, 部分商管项目可能出现亏损。 2019年、2020年和2021年, 53家、65家和19家项目子公司分别录得亏损2.32亿、3.93亿和7800万。
       万达商管表示, “如果这些商业广场继续亏损, 我们的经营业绩和财务状况可能会受到不利影响。”然而, 作为一个作为轻资产托管平台, 即使出现不利情况, 也很难出现大范围的业绩波动, 而在剥离重资产后,

万达商管的负债也大幅减少。万达商管资产负债率由2021年6月末的80.4%进一步下降至2021年末的70.9%, 流动比率由2021年6月末的1.2上升至2021年12月末的1.3 . 截至报告期末, 公司现金及等价物为188.83亿元。万达对港股IPO的影响始于去年初。彼时, 万达在港交所退市后已“冲A”数年, 却宣布放弃A股上市。 2021年3月, 决定对轻资产商业经营板块业务进行重组, 并引入珠江省国资委, 正式成立珠海万达商管。 2021年7月2日至8月30日, 万达商管以1800亿元的估值引入战略投资者, 募集资金近60亿美元。郑雨桐家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁金服、腾讯、PAG泰盟投资集团等机构投资者都参与其中。 2021年10月21日, 万达商管正式向香港联交所提交上市申请招股书。赴港上市集资的目的是为了战略投资和收购, 对各种软硬件设施进行完善升级, 丰富变现场景。在这份无效招股说明书中, 万达与上述机构投资者订立对赌协议:确保珠海万达商管2021年至2023年实际净利润不低于51.9亿元、74.3亿元和94.6亿元元分别。元。如未能达成, 大连万达商业和珠海永赢将零对价转让相关数量的股份, 或向投资者支付现金补偿。从2021年仅35.12亿元的净利润来看, 显然赌球的目标还没有完成。不过, 珠海万达商管认为, 他们已经完成了2021年的对赌。 “自2021年5月起, 公司只对委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费。上半年的净利润数据参考性不大, 因为下半年的净利润全年约28.5亿元, 公司2021年模拟净利润承诺已完成。今年以来, 万达在轻资产战略上动作频频, 继续扩张的雄心不减。 4月初, 万达与鑫源集团举行战略合作签约仪式, 鑫源旗下多个商业项目将移交万达运营托管。随后, 河南地产企业建业集团也将旗下商业项目的经营权移交给万达集团, 主要合作方式为轻资产。随后, 有消息称, 万达商管以轻资产方式接管了北京索拉纳蓝港项目和北京五棵松卓展购物中心的整体运营管理权。建设、投资、运营, 按比例分享利润。规模的持续扩大, 意味着万达商管需要更多的“真金白银”, 输血急需上市。然而, 在港股地产板块估值不佳的情况下, 即使成功上市也未必能达到预期。

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